来源：文丰律师
新冠疫情牵动亿万国人神经，一场没有硝烟的战争仍在持续。疫情本身及其防控工作给各行各业带来了严重影响，同时也会在一定程度、不同角度影响到合同的履行，商品房买卖合同亦不例外。本文将从“房地产开发企业义务”和“买受人义务”两个角度，分析新冠疫情背景下对商品房买卖合同履行的影响并对开发企业提供应对建议。
《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条对不可抗力有明确规定，综合来看，构成不可抗力的基本要件为：1、事件的不能预见性、不能避免性、不能克服性和客观性；另外，发生不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并在合理期限内提供证明。发生不可抗力的法律后果是明确的：当事人部分或者全部免除责任，“法律另有规定的除外”。情势变更则是民法公平原则的体现。不同于不可抗力有明确法律界定，情势变更在我国立法体系中隐约体现在《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”也就是说，如果事件构不成严格意义上的不可抗力，但又的确发生了不属于商业风险的重大变化，且继续履行合同将对当事人明显不公或导致合同彻底无法履行，可以适用情势变更原则，其法律后果同样为：当事人的义务和责任得以减免。不过，正是由于没有明确、完整的法律规制而更多地依赖法官自由裁量，所以情势变更的适用并非那么容易。《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号）规定：“如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”如何准确认识新冠疫情的法律性质、正确处理新冠疫情对合同的影响问题，让人当然地联想到2003年的“非典”这一先例。最高法在“非典”期间发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中指出：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”根据该文件，第一，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行的，则按照不可抗力的规定处理；第二，“非典”疫情并未导致合同履行不能，仅仅是导致合同履行有违公平原则，则可按情势变更制度公平解决。故笔者认为，不能简单地将本次疫情归为不可抗力事件或适用情势变更，而是需要根据具体合同内容、具体义务类型，相对地进行认定和适用。下面笔者将针对商品房买卖合同中的履行问题，从房地产开发企业义务和买受人义务角度进行简要分析。毫无疑问，政府部门因疫情实施的建设工程停复工管控对房屋交付的影响是直接的。这一点同大气污染治理相似，但又比大气污染治理更具备“不可抗力”的特征：大气污染治理已是多年的常态管控措施，人民法院目前在对待该原因引起的逾期交房问题上也仅是酌情考虑；但本次疫情不同，疫情是突发的、不可预见的，政府部门又强制地、明确地要求了停复工时间，那么该期间理应作为交房的顺延期间足额计算。停工节点参考：2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月30日，世界卫生组织将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件。复工节点参考：郑州市新冠疫情防控领导小组办公室第10号通告规定的复工时间：“3月16日，其他工程(包括房地产等建设工程)。”该文件并规定，如需复工，需要提出申请并提供必要材料，经审核通过后领取复工复产通知书，并报市级行业主管部门备案。也就是说，复工节点最早也是在3月16日，但因需要一定复工手续，甚至不排除新文件的修正，该节点只可能更晚。（注：以上节点仅考虑疫情防控因素，未考虑大气污染治理等其他因素，如开发企业主张逾期交房免责，建议综合全部因素据实主张）当前郑州市商品房买卖合同关于不可抗力引发的房屋交付约定基本见于主文第八条：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……”。诚然，各房地产开发企业在合同后文乃至补充协议会对该事宜进行修正，如约定发生不可抗力、政府原因停工等“有权直接据实延期”、“无需通知买受人”，但笔者认为，无论是出于谨慎考虑还是开发企业的担当，均建议就本次疫情可能引发的逾期交付及时通知买受人。是否所有的商品房买卖合同开发企业均可就本次疫情主张免责？我们应区别看待：（1）若交房时间约定在疫情管控发生之前，开发企业不可据本次疫情主张免责；（2）若合同签订于疫情管控发生期间，则属于明知不可为而为之，不符合不可抗力或情势变更的特征，开发企业亦不可据本次疫情主张免责；（3）若交房时间约定在疫情管控期间，开发企业则应在复工后及时通知买受人收房；如在疫情管控结束后的合理期间内仍无法交房（该合理期间的天数笔者认为应当是约定交房时间与疫情管控开始时间之差），则应承担相应逾期交房违约责任；（4）若交房时间约定在疫情管控之后，开发企业依法依约有权主张免责。（1）收集、固定停复工证据，包括但不限于各级政府文件、停复工手续、工程施工日志、监理日志等；（2）及时书面发送不可抗力通知函并留存相应快递单据、送达信息；（3）妥善安排新签《商品房买卖合同》的交付期限，对合同约定交付期限予以变更，如变更困难，则建议采取补充协议、告知书等形式予以完善；对于办理首次登记/转移登记，首先我们应统一两点认识：（1）合同约定的办理首次登记的期限均是基于“房屋交付后XX日”，办理转移登记的期限则是“首次登记后XX日”，也就是说，如果房屋因疫情迟延交付，则不存在逾期办理首次登记及转移登记的风险；（2）不同于交房义务，办理首次登记特别是转移登记，是需要买受人配合的，也就是说，办理首次登记特别是转移登记，是一种双务行为。笔者认为，所谓受疫情影响无法办理首次登记和转移登记，主要是指交房后发生了疫情，导致政府部门无法正常办公、开发企业无法正常递交材料、买受人无法及时配合。因此，如开发企业主张逾期首次登记/转移登记免责，则应基于政府部门、开发企业、买受人三个维度对办理登记构成了实质性障碍。（1）收集、固定开发企业一直在积极递交登记材料的证据；（2）及时通知买受人配合办理登记，并留存相应送达证据；对于无正当理由拒不配合的买受人，则应收集和固定其不予配合的材料；（3）对于受疫情影响还未交房的项目，暂无需对逾期首次登记/转移登记风险过多考虑。商品名买卖合同买受人的主要义务就是支付购房款，实践中，金钱给付义务的履行一般不适用不可抗力，尤其是网络支付、电子银行转账等普及的现在，原则上疫情及防控措施不影响业主履行付款义务，但也不排除特殊情形。如买受人因患新冠肺炎住院或因疑似病例被隔离，甚至买受人是前线医务人员，导致无法付款；又如大额付款需在银行营业网点现场办理，银行业未复工导致延期付款则可能构成免责事由。办理按揭贷款广义上也是付款方式的一种，只不过他的特殊性在于：1、需要银行的审批；2、需要买受人现场办理；3、疫情前后贷款利率可能产生浮动。对于前述第1、第2点，与前文分析保持一致，即疫情管控导致的银行无法正常开展业务、买受人无法及时配合可以构成买受人逾期办理按揭贷款的正当理由，买受人可据此予以延期；对于第3点，笔者认为，疫情过后，为刺激经济可能实施更为宽松的货币政策，贷款利率可能随之下降，故疫情前后的贷款利率浮动，不会对办理按揭贷款构成实质性障碍，即利率浮动原因不会导致合同的根本履行不能，买受人不得以此为由拒绝办理按揭贷款甚至解除商品房买卖合同。1、注意核实买受人未能按时履行付款义务的原因并分类归集；2、如买受人确因新冠疫情、银行未及时放款等原因未能按时付款，建议顺延相应付款期限；3、如本次疫情的确对买受人付款构成一定现实障碍，但又的确不适用不可抗力或情势变更的，建议考虑特殊时期的特殊情况，本着互谅互让原则，在公平合理的基础上予以宽限；4、如买受人确无正当理由拒付购房款，则开发企业应注意合同解除权的行使与对应操作。新冠疫情来势汹汹，我们正在乃至一定时间内都将感受它对我们方方面面的冲击。
法律分析是冰冷的，但人是有情的。新冠疫情不应是当事人的“尚方宝剑”、“免死令牌”，疫情背景下的合同履行，需要人们的互谅互让，需要人们的诚实信用，需要契约精神继续彰显光芒。
