来源：文丰律师
当前，新型冠状病毒感染引起的肺炎疫情从武汉迅速席卷全国乃至全球，各省迅速采取包括停工停产停业在内的一系列防控措施，严重影响了房地产企业的施工及销售进度。本文将重点针对认购协议的相关法律问题试做分析，为房地产企业的复工应对工作提供解决思路。
在分析新冠疫情影响的性质之前，我们先区分几个概念：1、不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”如新型冠状病毒肺炎爆发以后，政府发布的禁止性行政命令。2、情势变更。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。3、商业风险。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条第3款规定：商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。结合上述概念分析，因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于新型冠状病毒疫情的影响致使合同当事人根本不能履行的，按不可抗力规定处理；若仅仅是导致合同履行有违公平原则的，则按情势变更公平处理；若合同在疫情发生期间签署的，则按照商业风险处理。疫情管控期间，房地产业协会于2020年1月26日发出倡议，房地产企业暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。同日，河南省发布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通告》，明确规定减少公众聚集活动，立即停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动。各地也陆续出台各项管控措施，禁止售楼部开门营业。根据上述管控措施，售楼部目前的现场销售工作将全面叫停，为避免销售工作的停滞，销售方式可由线下转为线上，如直播销售、视频销售、微信销售等渠道。认购工作也可采取线上签约、转账支付的方式，如微信小程序签约、APP签约、远程视频签约或邮寄签约等方式。认购协议是房地产企业和业主为了约束双方在约定的时间内签署正式的商品房买卖合同而订立的协议，一般会对签署商品房买卖合同、交付房款及办理按揭等事项进行约定。若已签署的认购协议约定的签署商品房买卖合同、支付首付款（房款）、办理按揭贷款的时间在房地产企业复工之后或者以房地产企业的通知为准，则该类认购协议的履行不受新冠疫情影响。若已签署认购协议约定的签署商品房买卖合同、支付首付款（房款）、办理按揭贷款的履行期限在疫情管控期间，则将因企业延期复工及业主受管控措施无法到场导致认购协议无法按照约定履行。因商品房买卖合同及办理按揭贷款一般情况下需要业主本人现场签约，但因疫情管控期间出台的相关政策导致其无法到售楼部或银行现场签署的，则构成不可抗力从而免除其逾期的责任。对于支付首付款等金钱债务事项而言，因此种情况仍可通过一定技术手段如在线转账解决，不属于不可抗力，业主仍需承担逾期付款的责任。当然，若由于房地产企业无法按期组织业主签约，房地产企业也可予以免责，但需要提前将不可抗力事项对客户予以通知。另外，房地产企业也可积极与业主沟通，双方可以通过在线签约、远程视频签约或邮寄签约等形式签署合同，或者双方可协商变更履行期限，由房地产企业在复工后再行通知签约。结合上文分析，正常情况下，因疫情期间实施的管控措施导致业主无法履行合同的，属于不可抗力，业主可请求免除其逾期履行合同义务的责任，但其不得以疫情的发生导致合同无法履行而请求解除合同。若业主因感染肺炎导致丧失购买能力，作为自然人，生病包括死亡都是属于可以预料范围之内的事项，因不可抗力和情势变更事项均为不可预见事项，故业主无权要求变更或解除合同，若业主未按期履行合同义务，则房地产企业有权依据合同约定解除合同并根据认购协议约定追究其违约责任。若业主因感染肺炎后死亡，根据我国相关法律规定合同并不因此当然终止，此时该业主的继承人可依法作为认购协议的继承人享有权利并履行相应义务。需要注意的是，该业主的继承人是否继承认购协议权利和义务需要遵循合同法中的自愿原则，另外，也需要注意该继承人的购房资格是否符合当地的限购政策。若该继承人明确表示不愿意继续履行认购协议，或不具有购房资格，则此时房地产企业有权解除合同并根据认购协议约定追究其违约责任。另外，疫情结束后房地产市场行情将发生变化，若业主的签约价格高于疫情结束后的销售价格，则业主也无权以受疫情影响而要求解除合同的。同理，在市场行情上行的情况下，房地产企业也无权以受疫情影响而要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据上文分析，业主不得以感染肺炎被隔离、丧失购买能力或死亡、市场行情变化等原因要求解除合同，在房地产企业明确给予其合理宽限期限后，业主仍明确表示不履行认购协议的，则房地产企业有权解除认购协议并根据认购协议约定对定金不予退还。需要注意的是，裁判者基于保护弱者及公平原则考虑，会倾向于保护受到疫情影响的业主，故司法实践中也可能会免除受疫情影响较大业主的违约责任，而要求开发商退还其定金。1、组织营销人员线上销售，通过直播、视频、微信等渠道进行销售，新储备客户通过微信小程序、APP、远程视频或邮寄等方式进行签约。2、组织营销人员对已签署的认购协议进行分类梳理，对于需要延长履行期限的应尽快与业主沟通，给予其合理的延长期限，尤其要适当给予因肺炎感染导致被隔离救治及外地购房业主更长的期限。另外，为避免业主利用疫情故意拖延，建议在沟通时要求其提供不能按时签约的支持性证据。3、对于有条件完成签约的客户，可采取邮寄签约、视频签约等方式灵活完成签约，并妥善保留好签约证据。4、如房地产企业不能按期组织签约的，应注意收集因疫情管控而导致不能按时组织签约的相关证据（如政府停工通知、采取管控措施的视频），并应该及时向业主发出因不可抗力事项导致调整签约时间的通知并预留合理的期限。5、如因疫情对业主付款行为造成现实障碍，建议在充分沟通的基础上，按照公平原则，给予适当的宽限期。1、在相关管控措施解除后，认购协议约定的各项义务的履行即不存在客观障碍的，房地产企业应尽快在合理时间内通知业主签署商品房买卖合同、办理按揭贷款手续及支付房款等。2、对于受疫情影响导致丧失履行能力或业主明确要求不履行认购协议的，则尽快与该部分业主协议解除合同或者向其发送书面解除通知，并留存相关证据。3、对于业主因肺炎感染导致被隔离救治、丧失购房能力或死亡的及参与救助的医务人员要求解除合同的，出于人道主义考虑，房地产企业可考虑免除其违约责任。
