（某《股权转让合同》的解剖式分析）
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“钱不是省出来的而是挣出来的”。经商的人经常将这句话挂在嘴上，但真到了事上，如何“省钱”的思维定势又会占据上风。在房地产开发中，开发商一般会习惯性地采用“拧毛巾”的方法，尽量压缩开发成本。或是采用“借鸡下蛋”的手段，通过融资节省自有资金。在交易面前，很多开发商都会习惯性地优先考虑如何省钱的问题，能省则省，能不花自己的钱就不花自己的钱，“以小搏大”是有水平，“空手套白狼”是高水平。如果从律师实务、方法的角度分析归纳起来，房地产开发以压缩成本实现利益最大化为目标，通常的手段、方法大致可以分为：在拿地阶段。（一）为避免竞买抬高地价，有的开发商并不直接进入“招拍挂”竞买拿地。而是先与政府协商、与土地拥有人协商签订《协议书》或者《意向书》，锁定地价。然后再由政府土地部门收储完成形式上的“招拍挂”，以“起拍价”拿地。如果在“招拍挂”中出现竞争激烈的意外，则依据事先与政府或土地拥有人合同中约定的“高出约定地价时，按比例分成”的条款，尽量降低土地取得成本。(二）通过在《国有土地出让合同》中约定分期缴纳土地出让金减轻开发的资金压力。在建设阶段。（一）在备案合同之外，另签订一份合同或补充协议并约定以下条款。(A)由建筑公司垫资施工至某层。（B）约定总工程款税前优惠比例。（C）取消某些定额取费项目。如，运距不取费，远途施工增加费、二次搬运费不计费。（D）取消某些主材、人工费的调差。(E)由开发商提供全部或部分主材。（F）指定分包出去一部分工程。(二）在施工中变更设计、取消一部分施工项目。（三）减、免、缓交一些行政规费、行政处罚款。如建设工程劳保费、人防费，变更设计的罚款，无证施工的罚款等。（四）在预售前签订认购书收取诚意金、意向金。（五）以项目（或土地）抵押贷款支付工程款。（六）通过预售房屋或按揭贷款（包括假按揭）支付工程款。在竣工阶段。通过税务筹划增加成本避税。
本案中的交易模式改变了以往的做法，是以“资本运作”的方式追求利益最大化的典型案例。本案中的几个人是在用自己的行动证明“钱不是省出来的而是挣出来的”这句话并不只是嘴上说说而已。“言出老板口，文出律师手”，参与本案的律师也很有水平，能够在当事人零乱的意图中抽丝剥茧地理出逻辑，在事实与想象里，在假设与现实间，变“馒头”为“蛋糕”。本案合同和附件的设计和表述体现了该律师对非诉讼业务从交易意图到交易模式再到合同框架最后到具体条款的驾驭水准。
这个非诉讼案例是这样展开的，一个北京房地产公司老板A与商人B在广州相识，B向A推荐了一个地段很好也很有开发潜力的“烂尾楼”，该项目在一家中外合作性质的公司名下并在广州产权交易中心对外挂牌出让。B很了解该项目的内部情况，便极力撺掇A通过股权转让的方式买下该楼盘。A是个有丰富阅历喜欢冒险的人，喜欢赚快钱、热钱。不喜欢按部就班从基础做起一层一层地盖楼，然后一套一套地卖房挣钱。但他们面临的实际情况是，A虽然有钱，但他的钱已在郑州以“招拍挂”取得了两宗土地，一宗地已建成一栋商厦，另一宗地已取得《国有土地使用权证》，钱已用的差不多了。B没钱但据说他曾经在银行工作，在郑州银行界有丰富的人脉关系可以贷到款。虽然双方强烈的合作意愿与客观条件有一定的差距。但他们仍然决定合作。现实中有些问题并不简单，是我们自己把它想简单了，有些问题并不难，但我们却把它想难了，这也许是人们习惯性思维带来的结果。而这两个人都是那种喜欢冒险不按常规出牌的人，按照双方的设想，这次合作在广州和郑州同时启动，第一步：A全额出资收购广州的项目，成功收购后A给B一部分股权（干股）。第二步：把A在郑州的土地、商厦全部卖掉，将变现的资金投入到广州的项目中。这一构想说起来简单，做起来却并不容易。关键的一步是要在短时间内将A在郑州的资产变现，这显然是有困难的，但B说他有银行的关系会想办法完成这个任务，从而给了A很大的信心。
客观地说，这是一个冒险但从逻辑上又具有可行性的想法，郑州属于房地产的三线城市，当时的房价大约是每平方3000元人民币，而广州是一线城市，房价大约是每平方20000元人民币，而且广州的“烂尾楼”是写字楼房价更高。房地产投资本来就是一个高风险高回报的行业，通过“资本运作”的方式转战广州，显然要比在三线城市郑州老老实实一层一层盖楼利润要大得多，这是他们的共识。但是，任何合作都需要双方有“利益的平衡点”，B一分钱不出却获得广州数亿元项目的股权，这是违反“权利义务一致，利益风险共担”生意逻辑的。为此，A为B设定了一项必须完成的义务，B要调动郑州银行界的一切人脉关系，完成A在郑州的资产变现。B的律师正是在这种情况下介入了这次非诉讼专项服务。
双方收购广州“烂尾楼”的行动进展顺利，收购完成后A、B双方在广州签署了关于“烂尾楼”的《合作协议书》。主要内容是，由A全额出资收购广州的项目公司（土地及“烂尾楼”），收购完成后，A持有项目公司68%的股权。B是该项目的介绍人，B持有项目公司32%的股权（在合同中表述为B向A借款出资，该出资在项目建成后必须先行从利润中偿还A的借款后才能按股权分成）。由于《合作协议书》不是本文分析的重点，这里不再赘述。
广州的“烂尾楼”收购如期完成，虽然产权已过户在A和B的名下，但摆在双方面前的情况依然非常严峻。该项目呈现出所有“烂尾楼”的共同特征：欠缴政府的土地出让金、税金；欠付的大量银行贷款及利息；欠付承包商的大量工程款；欠付企业大量的材料、设备款。有些欠款已进入法院执行阶段，项目面临随时被法院拍卖偿债的风险，这些问题必须马上用钱解决，同时，项目后续建设也需要大笔资金，才能重新启动。而A的钱大全部陷在了郑州的项目中，收购广州的“烂尾楼”花掉了A最后的一点自有资金，其中还有一些是借款，可以说这时的A借都没地方借。房地产开发过程中由于资金链断裂使“富翁”变“负翁”的情况比比皆是。A很清楚情况的紧急。于是，A要求B必须调动郑州的一切人脉关系，把郑州的土地、商厦全部变现，由A投到广州，盘活广州的“烂尾楼”。这是一个在理论上不难完成但是在现实中却并不容易完成的任务。形成资产难变现资产也难，郑州的资产卖给谁？曾经有一个房地产老板说过一句十分经典的话：“吃不穷，穿不穷，投资会穷”。谁会在没有完全了解你公司内部情况的条件下、短时间内就轻易出钱收购你的资产，而且还是一宗上亿元的大买卖？面对A有钱但都是资产、B有银行关系但没钱的现实，B的律师独辟蹊径，创新构思出了一种新颖的债务承担式股权转让交易模式，并在此基础上设计出了《股权转让合同》和附件。整个合同目的就是合法地把A在郑州的“资产”变成“现金”。整个合同的核心交易模式概括为：
第一步， B通过银行的人脉关系把A的公司资产抵押给银行，银行借钱给公司，A从公司把钱借走去广州搞新项目（烂尾楼），B取得公司的全部股权，公司欠银行的钱，由B经营公司负责偿还。
第二步，B、A、公司三方达成债务转让确认函，A从公司借走的钱由B偿还公司，公司同意A的借款债务转移于B并向A承诺不向A追索借款。
由于文章的篇幅所限，无法引用全文，只能对这份合同按照逻辑顺序进行肢解，故取名为一次解剖式的分析。认真地说，这是一份很有创意、设计的很好的《股权转让协议》，笔者并不是它的起草者，但在四年代理本案诉讼的时间里，因为诉讼的需要和对非诉讼的兴趣，笔者多次阅读合同里面的文字，琢磨字里行间的意图，逐渐破译了它从交易意图到交易模式再到合同框架最后到具体条款的前因后果。鉴于同行互助的原因写下本文，目的是学习并借鉴该房地产律师处理非诉讼业务的技巧和方法。
分析一：（本案的合同性质为特殊类型的《股权转让合同》。）《股权转让合同》不属于合同法分则规制得十五种合同，但它仍受《合同法》总则规制，同时还受《公司法》、《物权法》、以及房地产系列法律、法规的规制。股权转让是房地产项目转让的一种特殊形式。为了厘清这一特殊形式，笔者先对房地产项目转让的方式做一个介绍。房地产项目转让分为两种方式：直接转让和间接转让。
直接转让（项目转让）的特征如下：
（1）转让与受让主体为公司（法人）对公司（法人）。
（2）公司（转让方）在转让项目后要向税务机关缴纳土地增值税、营业税和企业所得税。
（3）公司（受让方）在项目转让后要重新立项及办理开发主体变更(通常项目名称也会变更)。
（4）项目转让后该项目已取得的一系列行政审批文件包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《开工证》逐一审批变更。
（5）对项目的承包商、材料、设备供应商的债务转移还要与债权人（承包商）达成协议。
间接转让（股权转让）的特征如下：
（1）转让与受让主体为公司（法人）或自然人。
（2）项目主体、名称不变只是公司内部股权发生变动。
（3）项目的一系列行政审批文件不需要变动，
（4）可以合理避税。
本案在合同类型上使用《股权转让协议》变现A的资产（间接转让项目）是最经济、简便和法律风险较小的一种手段。
分析二：由于本案的交易背景及A与B的交易意图在前文已经作了详细交代，这里不再赘述。
分析三：关于本案的交易模式（方案）。在充分了解本案的背景和双方的意图后，律师构思出一套承担债务式的股权转让、变现A的资产的方案。具体思路是：
第一步， B通过银行的人脉关系把A的公司资产抵押给银行，银行借钱给公司，A从公司把钱借走去搞新项目，B取得公司的全部股权，公司欠银行的钱，由B经营公司负责偿还。
第二步，B、A、公司三方达成债务转让确认函，A从公司借走的钱由B偿还公司，公司同意A的借款债务转移于B并向A承诺不向A追索借款。参见本案合同2.1、5.1、5.2条款。
2.1、在本协议签署之后，甲方、乙方将从恒大公司借款人民币8000万元（大写：人民币捌仟万元整）。甲方、乙方将从恒大公司人民币8000万元（大写：人民币捌仟万元整）的债务转让给丙方，丙方愿意受让。据此，各方将签署同意债务转让确认函[见附件一]。
5.1、第一期借款：甲方、乙方在2006年6月30日之前从恒大公司借款人民币3000万元（大写：人民币叁仟万元整）。
5.2、第二期借款：甲方、乙方在2006年9月30日之前从恒大公司借款人民币5000万元（大写：人民币伍仟万元整）。
以这种承担债务式的股权转让完成A的资产变现，的确是根据双方的实际情况的一种创新思维。
分析四：关于律师起草合同的立场。律师起草合同时都存在立场，他会将合同的重心向有利于委托人的方向倾斜，一般是增加权利减轻义务，再进一步就是在违约责任上下功夫，加重对方的违约责任减轻甚至取消委托人的违约责任，更严重的是有意设置合同陷阱。合同毕竟是双方妥协的产物，只要对方细心、耐心双方最终会实现利益的平衡。但争取合同的起草权并以自己确定和出具的合同文本作为签约文本应该是作为强势的一方要注意的问题。同时还要注意签约合同的骑缝章和留白处的间距，以防止对方作弊。本案的合同虽然表面上看对双方的利益兼顾，但在一些细节上合同的重心仍然向B方有利的方向倾斜。我们可以对这份合同的一些细节进行分析，判断出律师的合同设计在那些地方将天平倾向了B。
（A）股权及资产转让款总额锁定在1.2亿元。当时A在郑州的资产实际资产要远高于1.2亿元，对外债务2700多万元，公司资产大于债务。这1.2亿元显然是B对股权及资产转让的对价仔细考量后作出的决定。它最大限度保证B在经济上不吃亏。这一价格的锁定，显然是A与B反复博弈的结果。B的律师是否参与了意见不得而知。但合同中多次提到B要调动一切人脉关系，确保公司的“资金回笼”，却与这1.2亿元有重要关系，在这里有必要加以说明。参见本案的合同5.3.1条款。
5.3.1、自本协议签订之日起，丙方（指B）应调动一切社会资源，充分发挥其人脉关系，全力参与办理恒大公司应收资金回笼和融资工作，确保实现预期的现金回笼目标，确保恒大公司能按照约定借款给甲方、乙方（指A）共计人民币8000万元（大写：人民币捌仟万元整），甲方、乙方积极配合丙方办理应收资金回笼和融资工作。”
“资金回笼”这一句话很有来由，它涉及到公司的一段隐情，前文提到A在郑州已建成一栋商厦，这栋商厦已经预售基本完毕 ，许多商户采用按揭贷款购房，向公司交了首付后，银行《贷款合同》的一切手续办完，有的商户《他项权证》都办完了，突然出现商业银行对商业性房地产采取限贷政策。有一亿多元的资金没有回到公司，以致造成A卖出去的大量商铺产权“悬空”。商铺三分之一的产权属于购房人、三分之二的产权属于公司（也可以说，商铺的产权仍属于公司，商铺购房人只享有部分债权）。B敢于以1.2亿元接A的郑州公司，可能看好的就是有这样一笔“回笼资金”，这1.2亿元股权及资产转让款的确定是不是于此有关，如果有关，那A已取得《土地使用权证》的那宗土地，理论上等于白白送给B了。可见A当时对于郑州的资产变现的成败已表现出万分的焦虑和急切。实际上，A愿意将高于1.2亿元的资产以1.2亿元卖了也是无奈之举。无奈之一：B只有银行关系但没钱已是双方明知的事实。（但B自有资金匮乏的程度之严重，却是A想不到的）。无奈之二：广州的项目A已花7000万元买了下来，该项目欠缴政府的土地出让金、税金；欠付的大量银行贷款及利息；欠付承包商的大量工程款；欠付企业大量的材料、设备款。有些欠款已进入法院执行阶段，项目面临随时被法院拍卖偿债的风险，A必须马上用钱解决掉逼债最急的债主，否则法院拍卖程序一旦启动，这一跨地域的“资本运作”方案将面临全面失败的风险。至于“烂尾楼”的后续建设资金A现在想都不敢想，只有寄希望于将来建筑单位的垫资施工和其他方式融资了。
（B）律师在股权及资产转让款的构成上采取了由B承担银行贷款债务+支付股权转让金方式来支付股权及资产转让款。B承担银行贷款债务的方式合同约定为三种（包括将A的自留商铺抵押、土地抵押、银行按揭贷款回笼三种方式），而且B承担银行贷款债务达8000万元。自己直接要支付的真金白银为4000万元，只占全部股权及资产转让款的三分之一，而且付款时间在银行贷款回笼之后。实际上这些银行贷款形成的债务并不能算是B的真正负债，而是A的商铺按揭销售的回款及资产抵押而来，一旦还不起债，B最多是卷铺盖走人，自己并不损失什么。参见本案合同5.1、5.2、5.4.1、5.4.3、5.4.4条款。
5.1、第一期借款：甲方、乙方在2006年6月30日之前从恒大公司借款人民币3000万元（大写：人民币叁仟万元整）。
5.2、第二期借款：甲方、乙方在2006年9月30日之前从恒大公司借款人民币5000万元（大写：人民币伍仟万元整）。
5.4.1、第一期股权转让金支付：在2006年12月31日之前，丙方向甲方、乙方支付第一期股权转让金人民币2000万元（大写：人民币贰仟万元整）。支付方式可以由丙方直接支付给甲方、乙方，也可以由恒大公司代丙方付给甲方、乙方。
5.4.3、第二期股权转让金支付：在完成恒大公司、恒大商贸公司股权转让变更登记手续和法定代表人变更登记手续后60日内，丙方向甲方、乙方支付第二期股权转让金人民币2000万元（大写：人民币贰仟万元整）。
股权及资产转让款由银行贷款8000万元（由B间接支付）和部分股权转让金4000万元（B以现金直接支付）构成，可能是B的无奈之举，否则，在整个“资本运作”的过程中，B不出任何自有资金，便获得广州项目32%的股权和郑州公司全部资产。“空手套白狼”的痕迹如果过于明显，也将对自己利益的最终实现造成障碍。因此，股权及资产转让款的构成，不一定是律师所为。但付款时间前后顺序的设定，如借款8000万元先付，B的4000万元现金后付这样的条款设计，就很有可能是律师的有意为之。
（C）律师的立场最明显的细节表述是以下条款。参见本案合同5.4、5.4.1、5.4.2条款。
5.4、股权转让金支付：
5.4.1、第一期股权转让金支付：在2006年12月31日之前，丙方向甲方、乙方支付第一期股权转让金人民币2000万元（大写：人民币贰仟万元整）。支付方式可以由丙方直接支付给甲方、乙方，也可以由恒大公司代丙方付给甲方、乙方。
5.4.2、第一期股权转让金支付完成后30日内，甲方、乙方、丙方完成办理恒大公司、恒大商贸公司股权转让工商变更登记手续和法定代表人变更手续，将甲方、乙方拥有恒大公司、恒大商贸公司的
